随着消费者需求的日益更新，大量的存量商业逐渐失去吸引力和核心竞争力——外立面老旧破败、商业运营单调乏味、传统的百货式商业已无法吸引当代的年轻人等等，因此，老旧商业亟待转型。
本文，结合具有代表性的经典案例，不难发现，老旧商业的改造，主要有以下三大改造模式：
01
模式一
依托原有商业项目改造更新
在商业竞争加剧的背景下，一些老旧商业逐渐失去核心竞争力，面临/已经“闭店”。通过对原有老旧商业项目进行重新定位、场景升级、业态调整等，实现整体焕新，完成改造更新。
深圳市妇儿大厦位于福田区景田路与莲花路交界处，建于1994年，是由2栋商业裙楼与28层商务写字楼合围而成的商务综合体，历经三年改造焕新，成为深圳城市建筑群一道新风景线。
该项目紧扣「公共性」和「服务性」，从四大维度进行了全方面的改造焕新。首先对项目外立面以及内部空间也进行了“深入筋骨”的改造换新，对大厦裙楼屋顶花园、室内区域规划以及动线元素进行重新设计，让整个项目逛起来极富童趣。
其次项目围绕「妇儿友好」为主题内容设计，紧扣都市中各类妇女儿童需求，打造了围绕儿童友好、女性优能、家庭关爱、国际交流四大板块业态空间。如1-2层以亲子陪伴和服务配套；3层为「儿童成长中心」、4层「女性成长中心」、5层「花园会客厅」、6层「湾区幸福家」、7到19层为办公空间，20-28层为精品酒店。同时在业态方面，引入了国内首个儿童探索博物馆、国内首个图画书博物馆、深圳首个妇儿主题剧场以及第一家以妇女、亲子、家庭为主题的妇儿公益x善淘BUy42慈善商店。
最后，项目对原先的商业理念和商业逻辑进行更新。一方面，在有限的商业空中积极融入社区配套服务，引进星巴克、肯德基、罗森便利店等，为周边居民和亲子家庭提供基础零售、咖啡、面包、轻食、花店、24小时便利店等生活配套服务；另一方面，打造社会公益服务点，推出促进困境妇女就业、孤独症儿童康复等多项小切口民生服务，将公共服务与妇儿友好社区营造融为一体。项目一经亮相，这座建于上世纪90年代的商业综合体，再一次迎来“高光时刻”。
02
依托厂房旧址改造更新
依托厂房旧址改造的本质其实是对项目承载的产业功能进行转型、升级，以符合城市新的发展需求。现阶段，依托厂房旧址改造主要有以下几种操作路径：
（1）转型为文创、商办、租赁住房等服务业用地，包括:工改文、工改商、工改租；
（2）升级为科研设计、新型产业等城市高效产业用地。将旧工业区升级改造为新型产业园，使产品符合新兴产业办公生产需求；
（3）调整为城市公共空间。以重工业厂区内的核心工业遗迹为主要改造对象，保留厂区内的核心工业遗迹，并改建为以博物馆、美术馆、运动馆等主题性场馆为代表的城市公共空间。
由西安石油大学生活区锅炉房改造而来的山灰艺术社区，即使初出茅庐，却以跳脱传统的态度向消费者传递艺术、社区、商业相互融合的力量。结合烟囱、砖房、钢筋混凝土的历史元素，与艺术、潮流文化、咖啡轻食等现代生活方式相融合，衍生出刻有时代印记的山灰Remix风。
© 十摄影工作室
山灰取意“炭”字，以碳为始，因碳而生，这栋建筑目前仍保留了工业时代的水泥钢混结构，将烟囱、阳光板等，新旧元素融合再造，呈现粗犷原始的质感与现代简约的清冽风格。
建筑主要由三部分构成，分别为山灰美术馆、卡尔文剧场、山灰艺术商店。坐落于主体建筑楼二的WIX.SPACE 潮流艺术空间。
选用不锈钢作为空间的主要材质，充斥着未来感。在颜色上，不锈钢的冷色调与厂房的水泥肌理形成自然过渡，透过落地玻璃，室内空间与整个厂房的工业调性达成协调统一。同时，通过展陈形式错落摆放的商品，以适应新时代消费人群的购物体验。
WIX.SPACE不仅是一个线下零售店，还是一个传递年轻人生活方式的场域，用于举办小型潮流展会，时尚party等活动。
此外，山灰美术馆经常举办展览——邻里山灰艺术节、口吐芬芳艺术展和存世的信件等。截至目前，这里已累计举办13场艺术展览，还有瑜伽体验、老唱片体验等年轻时尚的社交活动。
如今，这栋3988㎡的老旧锅炉房经过微更新改造，成为复合型商业艺术社区，廊桥在场外，衔接了烟囱与厂房；艺术在场内，连接了旧时光与新生活。
近年来，依托历史文化街区改造更新模式备受市场青睐，通过对原有的历史文化街区在保护修缮的基础上，充分挖掘历史文化价值，进行改造更新，恢复历史文化街区原有的历史风貌，展现城市的文化价值。
位于成都人民公园对面的拥有300余年历史的街区——祠堂街，是成都市青羊区的一条具有年代风情的老街。始建于清代，曾是挤满酒家、杂货店、茶铺的市井小巷，也曾是聚集诸多艺术家与举办多样文化活动的文艺中心。
在这条几百米长的街道上共保留了6座古建筑，均来自于民国时期：包括金秋茶社、原四川美术社、新华日报驻成都办事处以及原著名画家张采芹的画室等。
2021年开始，祠堂街便进行城市更新改造升级。在设计改造中，为了使街区更为完整和立体，团队与古建专家、历史学者、城市顾问合力，对大量历史影像资料中的残存线索进行分析和整合。
在开放街区形态的基础上，为街区附加了艺术产业链：在蜀都大道和祠堂街街口处设置街区美术馆；在街区北侧和东侧的高层建筑底部植入文创商业、艺术餐厅等业态；在街区修缮的老建筑中植入文创体验、创意轻餐饮、高空酒吧等。最终形成了一期以美术馆为核心，聚焦首店经济，提升商业活力；二期将围绕文化艺术产业，打造酒店、餐饮和休闲等配套商业服务。
目前，一期已经成功引进香氛品牌观夏的西南首店、高端户外品牌 Patagonia 的西南首店、波兰潮牌 MISBHV 成都首店等，还将迎来致力于高标准艺术展览的木木美术馆，青年当代艺术运营机构inner flow，打造艺术与设计优品的WoWoo洼物，艺术概念书店卷宗书店，国际先锋买手概念店ENG等品牌。
